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ド素人の不動産投資7~最後のたたかい~

前回の続きです。
久しぶりで申し訳ないですm(__)m






銀行の応接間にて、契約にたずさわる人が全員そろいました。

お客さん(買い手)
よしおう(売り手)
不動産屋(仲介人)
司法書士(登記手続き担当)
銀行の人(ローン貸付)

この5人で契約がスタートします。



もちろん、この時点ではまだ契約成立とはなっていません。

いちばんの難所であろう、重要事項説明が控えています。



重要事項の説明というのは、物件についての明確な説明です。


・・・なぜここが難所かというと、

物件の瑕疵(かし)についてもキッチリ説明しなければいけないから


瑕疵(かし)というのは、不具合という意味でつかわれる言葉で、不動産業界では良く耳にします。


つまり私の場合、過去にシロアリの被害があった事を説明しなければいけません。

もしもボイラーが壊れたままだったら、ここでボイラーが壊れている事も説明しなければいけない所でした。



案の定、シロアリの説明であまり良い反応はされませんでした(^_^;)


お客さん『え~、居たんですか・・・』

・・・と言いながら不満そうなカオをしたので、これはやばいと思いました。


そして、しばし沈黙。


しばらくしてから、

『分かりました』 と言ってお客さんが納得してくれました。

・・・この時は、かなりハラハラしましたよ(^_^;)






重要事項の説明が終わった後、契約を取り交わしました。

お客さんはその場で銀行から融資を受け、私に代金を支払い、それと同時に私の方は、物件のカギを渡しました。

そして所有権が移った事を登記して終了。


一番の要といえる契約の取り交わし自体は、本当にアッサリ終わりました。




銀行に来てから1時間ほどで、すべての手続きが完了しました。

やっとで一件落着です(^_^;)


解散したあと、駐車場で一人でニヤニヤしましたw

もう物件は自分の物では無いので、入る事も出来ません。
しかし、少しも寂しくありませんでした。



どちらかというと、

ついに終わったぁぁ!
やっとで物件の草むしりや掃除から解放される!


という感じの解放感でした(*^_^*)

1学期の終業式が終わり、校舎を出た感じのソレに近いかも。


調子こいていたよしおうは、遅れて銀行から出てきた不動産屋さんをつかまえて、

『寿司を食べに行きましょうよ、奢りますから!』 

という具合に誘いましたw



さいしょは遠慮していた不動産屋も、私がしつこく誘ったので寿司屋へ来てくれました。

またこの不動産屋にお世話になりたいと思ったので、交流も兼ねて寿司をつまみました(*^_^*)



その翌日も、今回の件でお世話になった人に寿司を奢りました。


『物件が売れたら奢るよ!』

なーんて色んな人に言ってたもんだから、そこから向こう1週間くらい毎日寿司でしたw


凄い勢いでお金無くなりましたが、まあ約束したものは仕方ないですよね(^_^;)



ここで今回の収支をざっと書いてみます。

物件の購入価格・・・205
物件取得の経費・・・25
リフォーム費用・・・240
白蟻とかボイラー故障・・・35
売却に関する費用・・・20
維持費など・・・18

出費合計543万


550万で売却したので、おおまかに計算して7万くらいプラスです。

・・・お恥ずかしい限りですw

私が動いた分の時給を考えると、投資としてはほぼ失敗しています(^_^;)


いろんな人に食事奢ってるので、その分も含めると若干の赤字ですw



誤算とか反省点

・物件の内装が最初にボロボロすぎた事
・シロアリやボイラー故障といった、高額な出費が有った事
・早く売りたくて値引きに応じた事
・リフォーム業者の言い値で仕事をやらせてしまった事


もし今の知識があったなら、最初に設備の動作確認やシロアリ点検をしたと思います。

そしてその結果、建物を解体することになり、70万円ほどで解体して更地として500~600万位で売り出したと思います。

もし仮に建物をリフォームして売る選択をしたとしても、リフォーム費用は2~3割カットしたと思います。

そして、インターネットで広告をしてくれる不動産屋に売却を依頼したと思います。


まだまだ言い出すとキリがありませんが、

不動産は想定外の出費が付きまとう物だという、認識が足りなかったのが一番の反省です(^_^;)

次回はもすこし上手くやりたいですね。



THE END




・・・うそです。

だれがどう見てもエンディングなのですが、このあと裏ボスが現れます。


瑕疵担保履行という名の裏ボスが。

そっちの話は次回にします。


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ド素人の不動産投資6~交渉人よしおうとローン審査~

前回の続きです。




お客さんの要求 『120万円の値引きをしてくれたら買います』


よしおうの抵抗 『50万の値引きで勘弁して下さいm(__)m』



もしこの交渉が決裂したら、120万円の値引き交渉を呑むつもりでしたが・・・


翌日電話にて、

不動産屋 『お客さんがその条件でOKだそうです!』

という連絡が入りました(*^_^*)


ふう~、ようやく売れそう・・・


と、ホッとしたのもつかの間、


不動産屋 『なのですが・・・』 


・・・え!?まだ何かあんの?って感じでした(^_^;)



不動産屋 『お客さんの住宅ローンの審査が通るか分かりません』


よしおう 『通りそうなんですか?』


不動産屋 『自営業の方らしいので分かりませんが、多分大丈夫かと・・・』


よしおう 『審査が通ったら教えてください』



それから不動産屋の連絡を1週間ほど待ちました。


待ってる間、なんとなく滝を見に行ったり、先祖のお墓参りにいきましたw

なんらかのパワーを求めていたんだと思いますw


先祖の墓に手を合わせ、ローンが通りますように!と念じてきました(^_^;)



その後、不動産屋からの電話で

不動産屋 『ローンの審査は大丈夫でした』

との連絡をもらい、契約の日時を場所も決まりました(*^_^*)




『契約の日まで油断はできないのですが、ここまで来ればほぼ大丈夫です!』 

と不動産屋に言われ、ようやく安心です。




・・・思い返せば、

競売でこの物件を落札し、初めて家の中に突入した時には、

『練習だとはいえ、この物件はおそらく赤字になるだろうな』

と覚悟するレベルの荒れ果て具合でした。


それが値引き交渉はあったものの、一応の利益が出る金額で話がついたんです。


この時点では、
初めての不動産投資にしては、まずまずかな?と思っていたのですが・・・

そう甘くはありませんでした(^_^;)




~おおきな誤算~

ローンの審査が通った連絡をもらった翌日、

物件の引き渡しに向けて設備の最終点検をしていたのですが・・・


お湯の蛇口をひねってみてビックリ。

・・・お湯が出ません!

ボイラーを焚いても、冷たい水しか出ません!


以前調べた時は、ちゃんと動いていたのですが・・・


電話で点検業者を呼んで見てもらったところ、

『主要部分が壊れています』 との事でした。


この時、契約日まで3日しかありませんでしたw


『新しいモノと交換したほうがいい』

と業者に言われ、ボイラーを交換する事になりました。


見積もり金額は・・・18万円


これが相場よりも高いのか安いのか分かりませんでした。

ただ、これで予定の利益の大半が吹っ飛ぶことが確定ですw


3日後に契約が控えていたため、他社の見積もりも取らず早速手配してもらう事にしました。

・・・相変わらずツキが無いです。

『高額な設備は、物件を購入する際には要チェックポイント』 って事ですね。


今回は競売による購入だったので、とっちにしろ設備の動作をチェックしてから買う事は出来ませんでしたが、

不動産屋で購入する際は気を付けなければいけませんね・・・。

高い勉強代になりました(^_^;)




~契約の日~


ボイラーもなんとか設置が終わり、ついに契約の日がきました。



約束の時間の30分前くらいに契約場所の銀行に行くと、すでに駐車場で不動産屋さんが待っていました。


一緒に銀行に入ると、ドアをくぐって別室の応接間に通されました。

銀行で別室に入るのは初めてだったので、VIPになったような錯覚です(*^_^*)


応接間に入ると、そこには司法書士の人と、銀行のローン担当の人が待機していました。


この時点で私と不動産屋を含めて4人。


しばらくしたら買い手の人もやってきて、合計5人になりました。


てっきり、不動産屋と私と買い手の3人で契約が行われるのかと思っていたので、意外と大人数で進行するのでビックリでした(^_^;)



今日はここまで。



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ド素人の不動産投資5~足元見られつつ交渉~

前回の続きです。




販売を任せている不動産屋を変えた途端、

『インターネットの広告を見た』

という理由で一組の夫婦から不動産屋に連絡がありました。


アナログ不動産屋に販売を任せていた時はありえなかった、インターネット経由の見込み客です。


ああ、不動産屋を変えて良かった・・・と心から思いましたね(*^_^*)





お客さんが物件の見学を終えて、返事待ちと言う状況になりました。


この頃は、携帯電話が鳴るたびにドキドキしましたね(^_^;)



不動産屋から連絡があったのは、それから1週間後くらいだったと思います。



着信音 『テロレロレロレロ♪』


よしおう 『ハイ、もしもし!』


不動産屋 『・・・お世話になってます、○○不動産です』



・・・この時点のやりとりで、不動産屋の喋り方に元気が無かったので察しましたw




不動産屋『スミマセン、あのお客さんダメでした』



ショックでしたが、ダメな所は改善しなきゃいけないので聞いてみました。



よしおう 『どこら辺が気に入らなかったのでしょうか?』



不動産屋 『海岸が近いから津波が怖いと言われました』




・・・地形が問題では改善しようがありませんw


よしおうの感覚では、それほど海岸は近くないと思っていたのですが・・・

今回のお客さんが海に隣接していない他県から来ていたので、余計にそう感じたのかもしれません(^_^;)




2011年の大地震以降、

耐震基準の改正前に建てられた物件や、海岸が近い物件を嫌がるお客さんが激増したといいます。


海に近い土地の値段もかなり下がっています。


よしおうの物件は海もソコソコ近くて築年も古い物件なので、まさに二重苦ってワケですw




物件を買う前にしっかり調査してれば回避できたな~と、猛省しました(^_^;)



しばらく落ち込んでいたのですが、その1週間後くらいにまた不動産屋から連絡がありました。



不動産屋 『物件を見たいって言われてるお客さんが現れました』


この不動産屋スゲェなと思う反面、

こんなに見込み客を連れてこれるなんて怪しいな・・・とも思いましたw

というのは、偽のお客さんの場合があるからです。



販売を任された不動産屋がお客さんを連れてこれないと力が無いと思われてしまうので、

自分の仲間を見込み客に見立てて連れてくるパターンが有ります。

つまりサクラですw



サクラだったら嫌だな~と思いながら、あまり期待せずにいたのですが・・・。


意外にも、今度のお客さんはかなり手ごたえが有りました(*^_^*)


見学の時点で気に入ってくれて、契約したいと言ってきたのです。


ふぅ、やっとで売れそうだ・・・とぬか喜びをしていたら、値下げ交渉をされましたw

一筋縄では行きませんね(^_^;)


お客さんの提示してきた条件は、もう120万安くしてくれたら決める・・・との事でした。



どの程度まで強硬姿勢で行けるか?

これをテーマに不動産屋さんと相談しました。




よしおう 『お客さんは物件をどのくらい気に入ってます?』


不動産屋 『けっこう気に入ってるみたいですよ』


よしおう 『じゃあ値引き交渉は突っぱねて、強気の満額で行きます』


不動産屋 『でも近所に似たような条件の売り物件があるから、少しは要求飲まないとそっちに取られるかも』



それは困る!と思いましたw

たしかに近所には売り物件が数件あり、見込み客が取られる可能性はありました。



しかたなく・・・


よしおう 『じゃあ、値引きは50万円で妥協してくれないか聞いてみてください』


不動産屋 『聞いてみます』


という具合に着地しました。


あとはお客さんの返事待ちという事になりました。




今日はここまで。




追伸:

カペタさんに相互リンクしていただきました(*^_^*)

天井ハイエナ生活@パチ・スロで稼ぐ
http://macerate.seesaa.net/

天井狙いの実践系ブログです。
シンプルなので見やすくて好きです(*^_^*)

よしおうのブログも、こんな感じの主旨だったような・・・?(^_^;)
すこし脱線中ですww



すこし話は変わりますが・・・

さいきん知人に頼まれたのですが、

保証人ナシ、無職、という条件で借りられる賃貸アパートを探してほしいと言われましたw

あしたから探してきますw


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プロフィール

よしおう

Author:よしおう
天井狙い専門データベースもやってます!

パチスロ、麻雀、不動産投資、FXの事など。

※当サイトはリンクフリーです。

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